摘 要：营业税改征增值税是我国税收史上最重要的改革之一，自2012 年在上海地区率先开展试点，实现了从部分地区试点到全国实施、部分行业试点到全行业实施的过程。2016 年 5 月1日，房地产业纳入到改革行列中，企业新增不动产可进行依法抵扣。房地产行业目前开发投资较往年热度降低、速度明显减慢，应当对房地产行业所处的政策环境以及财税体系进行有效调整。本文把全面推行“营改增”同时结合往后年份陆续颁布的税改政策作为研究的背景，侧重于对房地产行业在“营改增”前后以及施行不同增值税率条件下企业税负的变动。结合文献分析、公式模型及实证分析，阐述营业税改征增值税后房地产企业的税负变化及存在的问题提出应对措施。

论文总共分为五个部分。首先是前言，叙述论文的研究背景和研究意义、国内外研究综述以及研究方法和思路；其次是房地产行业“营改增”的相关理论基础，包含了营业税和增值税的定义以及两税种的征税原理。；第三部分主要是研究“营改增”对房地产企业的税负影响，包括影响房地产行业税负的主要因素、“营改增”对房地产企业税负变动涉及的税种还有房地产开发企业“营改增”前后税负测算的对比三方面；第四部分是“营改增”对具体房地产企业个体的税负影响进行测算，选取A房地产行业作为样本进行实证案例的分析。从介绍集团基本情况入手，然后以公司2015-2018四年的数据作为基础，测算公司整体房产业务在“营改增”前后税负的变动情况；最后，针对前面的实证分析寻找企业税负目前存在问题及应对措施，针对企业自身和征管部门提出改进建议。

关键词：“营改增”；房地产企业；税负影响

目 录

摘 要

Abstract

一、绪论- 6 -

（一）研究背景和研究意义- 6 -

（二）国内外研究综述- 6 -

（三）研究方法及思路- 8 -

二、房地产行业“营改增”相关理论基础- 9 -

（一）营业税定义及征税原理- 9 -

（二）增值税的定义及征税原理- 9 -

（三）营业税与增值税的区别- 9 -

三、“营改增”对房地产企业税负影响的测算- 10 -

（一）影响房地产企业税负的主要因素- 10 -

（二）房地产企业“营改增”后税负变动涉及的税种- 10 -

（三）“营改增”后房地产开发企业的税负测算办法- 11 -

四、“营改增”对房地产企业税负影响测算——以A房地产企业为例- 14 -

（一）A房地产企业的基本情况- 14 -

（二）A企业2015-2018年在营业税与增值税模式下税负变动分析- 14 -

五、“营改增”后A房地产企业仍然存在的问题及对策分析- 21 -

（一）企业税负仍然存在的问题- 21 -

（二）针对存在问题的对策分析- 22 -

参考文献- 24 -

致  谢- 25 -