摘要:房地产项目在当今社会经济生活中占有十分重要的地位，是现阶段中国经济的支柱性产业。可行性报告是指在项目开发前进行的市场分析、区位分析、投资估算、财务分析、不确定性分析、风险分析等等的工作整合所形成的完整详实的报告，其作用是用来确定该项目是否可行。开发商将依据可行性研究报告来确定筹集的资金及计划，是否进行合同协议的签订，是开发商在实际决策过程中的首要依据，将对项目产生指导性作用，也是项目成败的关键。本次毕业设计将由我本人对可行性研究报告进行撰写。本次报告通过对奥体沁园项目的市场分析、SOWT分析、投资估算、财务分析、不确定性分析及风险分析，来得到本项目在经济、社会上是否可行，能否满足投资者的预期收益、能否满足社会需求，给出具体结论及建议。

关键词 房地产；可行性研究报告；财务分析；不确定性分析；风险分析

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1项目概况-2

2本设计的目的和意义-3

3工作内容描述-4

3.1小组工作内容描述-4

3.2个人工作内容描述-4

4成果概述-5

第二部分 可行性研究报告-6

1项目分析-7

1.1项目情况调查-7

1.2项目SOWT分析-7

1.2.1优势分析-7

1.2.2劣势分析-8

1.2.3机会分析-8

1.2.4威胁分析-8

1.2.5小结-8

2项目市场分析-9

2.1奥体沁园宏观环境调研与分析-9

2.1.1房地产政策分析-9

2.1.2徐州房地产经济分析-9

2.2奥体沁园竞争环境分析-10

2.3奥体沁园消费者需求分析-10

2.3.1调查方法及内容-10

2.3.2客户定位分析-12

3奥体沁园项目开发内容分析-14

3.1项目选址及建设规模-14

3.2项目方案的设计-14

3.2.1户型设计-14

3.2.2建筑设计方案-14

3.3项目开发计划-15

3.3.1前期工作安排-15

3.3.2施工进度安排-15

3.3.3销售工作安排-16

3.3.4项目开发进度表-16

4投资与收入估算-17

4.1投资估算-17

4.1.1土地费用估算-17

4.1.2建安工程费用估算-18

4.1.3前期工程费用估算-18

4.1.4基础设施费用估算-19

4.1.5公共设施配套建设费用估算-19

4.1.6销售费用-19

4.1.7开发期间税费估算-20

4.1.8其他费用的估算-20

4.1.9不可预见费-20

4.1.10管理费用估算-20

4.1.11财务费用估算-21

4.1.12建设投资估算-21

4.2资金筹措计划-22

4.3收入估算-22

4.3.1市场法定价可以实例的选取-23

4.3.2交易情况修正-24

4.3.3交易日期修正-24

4.3.4房地产状况修正-25

4.3.5确定估价对象的价格-26

4.3.6车位销售估算-26

4.3.7总收入确定-27

5奥体沁园项目财务评价-28

5.1经济评价指标选取-28

5.2盈利能力分析-28

5.2.1静态评价指标的计算-28

5.2.2动态评价指标的计算-30

5.2.3小结-31

5.3偿债能力指标-31

5.3.1偿债备付率-31

5.3.2利息备付率-32

5.3.3小结-32

5.4财务分析-32

6不确定性与风险分析-34

6.1盈亏平衡分析-34

6.1.1盈亏平衡分析定义-34

6.1.2线性盈亏平衡分析假定条件-34

6.1.3线性盈亏平衡分析计算-34

6.2敏感性分析-36

6.2.1敏感性分析的含义-36

6.2.2单因素敏感性分析-37

6.3风险因素分析-41

6.3.1项目外部风险-41

6.3.2项目内部风险-42

6.3.3风险对策分析-43

7项目社会效益评价-46

7.1项目社会效益评价-46

7.1.1对带动经济的影响-46

7.1.2对增强城市和区域实力的影响-46

7.1.3对推动社会精神文明建设及满足人们全面发展要求的影响-46

7.1.4对社会稳定和谐发展的影响-47

7.1.5对促进环保、资源配置、合理利用的影响-47

7.2社会影响分析-47

7.2.1社会影响效果-47

7.2.2社会适应性分析-48

7.3小结-48

结论-49

致谢-51

参考文献-52

附录-53