摘要:房地产业是我国的支柱性产业，具有基础性和先导性，是改善国民经济水平以及增强人民生活质量的重要产业之一，由于房地产业带动性高，关联度强，因此在整个国家经济中的地位变得越来越重要。对房地产开发的企业住宅项目的市场定位进行有效的分析，以便于促进房地产产业的健康有序发展。目前来说，我国房地产开发商在进行市场定位时，普遍存在着市场需求不准确，目标客户不精确，产品定位不明确、客户分析不到位以及销售过程缺乏规范管理等诸多问题。许多开发项目重大决策的出台，如前期的市场细分、目标客户选择、产品定位等仍然以经验为主，有些企业即便做了市场定位，也因为前期工作的鲁莽和草率，导致项目楼盘即便不计成本的进行促销宣传，后期仍然存在大量商品房滞销，从而导致企业经营成本大幅度增加，严重阻碍企业的生存和发展。

在较全面了解项目基本情况的基础上，在市场调研中与其他竞争楼盘的相对比较，并查找目前徐州房地产的相关资料，在获得数据资料以后，分析本项目的相关竞争对手，得出SWOT分析表，紧接着根据分析提出接下来的对应策略，然后进行定位研究的项目的目标客户群，进一步进行分析消费者的消费需求以及潜在的客户群，得出该项目存在的相应的目标客户群体。最后一个步骤就是对产品进行定位以及定位本产品的相应的价格，本项目定位为新古典风格，在价格定位当中采用市场比较法得出了项目的总价和单价，并且提出了项目的规划，开发运作建议以及项目技术系。

关键词：房地产；SWOT分析；市场定位；价格定位

目录

摘要

Abstract

第一部分  工作过程描述-1

1 项目概况-2

2  本设计的目的及其意义-3

3 工作内容概述-4

3.1小组工作安排-4

3.2 小组工作内容总结-4

3.3 个人工作内容-5

4 成果总结-6

4.1 小组成果概述-6

4.2 个人成果概述-6

1 项目环境市场分析-8

  1.1项目简介-8

1.2徐州市房地产经济背景分析-9

1.3徐州市房地产市场发展情况分析-10

1.4徐州市商品房销售价格分析-11

2 调研结果与结论分析-13

2.1徐州市消费者需求分析-13

2.2 徐州市购房者购房时间分析-16

2.3徐州市购房者未来购房动机分析-16

2.4 徐州购房者需求预测分析-17

2.5购房者房屋套型需求-18

3 项目SWOT分析-19

3.1 Strength(优势分析)-19

3.2 Weakness（劣势分析）-19

3.3 Opportunity（机会分析）-19

3.4 Threats（威胁分析）-20

3.5 SWOT分析表-21

3.6 战略分析-22

4 市场定位-23

4.1 项目自身环境-23

4.2本项目竞争楼盘市场分析-23

5 目标客户定位与分析-29

5.1居住需要群体-29

5.3目标客户群确定-30

  5.4目标客户群的居住观念和户型偏好-30

6  产品定位-32

   6.1 项目整体价值概念-32

 6.2户型价值概念-32

 6.3项目开发规模-33

 6.4开发品种和结构-33

 6.5住宅产品建议-34

 6.6楼盘案名-35

   6.7 住宅部分总体要求-35

   6.8 配套设施-35

   6.9装修要求-36

   6.10户型装修-37

   6.11户型要求-38

   6.12户型介绍-39

7价格定位-40

 7.1影响住宅定价的因素-40

 7.2 市场比较法确定确定项目单价（均价）-43

8 小区设计要求-45

8.1景观价值概念-46

8.2设计原则-46

8.3设计目标-47

8.4小区绿化率设计-47

8.5小区环境的硬化设计-47

8.6小区环境水体的运用-48

结论-49

致谢-50

参考文献-51

附录-53