摘要：土地估价是指从事土地评估的专业人员根据相关的原则、方法和理论对土地 的自然属性和经济属性进行分析，考虑影响地价的相关因素之后测算出土地的价 格，这为顺利进行土地交易提供了方便。随着我国经济和房地产行业的迅速发展， 土地交易的越来越频繁，土地价值的变化也原来越大，除了专业的评估机构，普 通人很难获取完整精确的土地价格资料，因此土地评估使交易双方能确定土地价 值，顺利进行土地交易。对土地价格的评估也有利于完善土地市场。随着土地制 度的改革，土地资源逐渐由市场配置，从以前的无偿使用变为有偿使用。对土地 进行评估量化了土地资产，促进土地资产的市场配置，同时也防止了土地投机行 为的发生，加强了土地管理。

本次毕业论文设计通过对土地估价知识的学习和实践，以及通过对实际项目 的调查研究，分析了项目周围的一般经济因素、区域因素和个别因素。在搜集房 地产估价的相关资料前提下，运用科学的估价方法，对保利万科时代之光项目地 块进行详尽的土地评估，测算出本次项目的最终土地单价和土地总价，并按照要 求编写土地估价报告。在这次的土地评估中，分别运用市场比较法，假设开发法 和基准地价系数修正法，得到保利万科时代之光开发项目最终的土地单价为： 4754 元/平方米，土地总价为 428 197 011 元。

关键词-土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价系数修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分-工作过程概述-1

1 项目概况-2

2 本设计的目的和意义-3

3 工作内容描述-4

3.1 小组工作安排-4

3.2 个人工作内容-4

4 成果概述-6

第二部分-土地估价报告-7

1  致估价委托人函-8

2 估价师声明-9

3 估价的假设和限制条件 -10

4 土地估价结果报告 -11

4.1 估价委托方 -11

4.2 受委托方 -11

4.3 项目名称 -11

4.4 估价目的 -11

4.5 估价时点 -11

4.6 估价依据 -11

4.7 估价原则 -12

4.8 估价方法及选择 -13

4.9 估价结果 -13

4.10 需要特殊说明的事项： -14

5 地价影响因素分析 -15

5.1 一般因素 -15

5.2 区位因素 -20

5.3 个别因素 -22

6 保利万科时代之光项目土地估价过程 -24

6.1 利用市场比较法对保利万科时代之光项目进行土地估价 -24

6.2 利用假设开发法进行估价 -32

6.3 利用基准地价修正法进行土地估价 -41

6.4 待估土地价格的计算 -45

结论 -47

致谢 -48

参考文献 -49

附录