摘要：随着经济全球化发展的突飞猛进和房地产市场的活跃，越来越多的企业开始将房地产作为一种用于获得租金或是资本增值的投资性活动。近年来，在企业资产中，投资性房地产愈发受到重视，为确保其能充分体现真正的价值，促进的企业可持续发展，对该资产价值评估的研究已势在必行。

在我国房地产估价起步较晚，对投资性房地产价值研究更是少之又少，收益法在投资性房地产价值评估应用中更是流于形式。从理论上看，运用收益法对能够产生经济效益或者有潜力在带来经济效益的投资性房地产进行价值评估时非常恰当的，但目前收益法存在一定局限性，在应用上技术要求更高，在实际操作中问题更多。为改变此现状，有必要对目前不受重视的收益法在投资性房地产价值评估中的若干问题开展进一步研究，采用蒙特卡洛模拟对收益法进行改进分析，并提出相关政策建议，为投资性房地产评估工作提出相关建议。

关键词：投资性房地产；收益法；问题和不足；蒙特卡洛模拟

目录

摘要

Abstract

一、 绪论-1

（一） 研究背景-1

1. 投资性房地产成为社会经济中的重要资产-1

2. 投资性房地产价值评估愈发受重视-3

3. 收益法对投资性房地产价值评估研究已势在必行-3

（二） 研究意义-4

1. 减小评估人员主观性对评估参数的影响-4

2. 有利于提供更客观可靠的价值参考，促进行业发展-4

（三） 文献综述-4

（四） 研究思路和方法-6

1. 研究思路-6

2. 研究方法-6

3. 创新点-6

二、 投资性房地产概述-7

（一） 投资性房地产定义-7

（二） 投资性房地产常见分类-7

（三） 投资性房地产特性分析-7

1. 以赚取租金或资本增值为目的-7

2. 价格波动大且变动频繁-8

3. 价值较高易出现较大误差率-8

三、 投资性房地产价值评估方法适用性分析-8

（一） 成本法适用性分析-8

（二） 市场法适用性分析-9

（三） 收益法适用性分析-9

（四） 小结：收益法更适用于投资性房地产价值评估-9

四、 收益法在投资性房地产价值评估中的问题和不足-10

（一） 传统收益法常用模型的对比分析-10

1. 传统收益法常用模型-10

2. 常用模型的对比分析-10

3. 小结-11

（二） 收益法在投资性房地产价值评估中的应用问题分析-11

1. 在参数的选取上主观性较强-11

2. 预期收益和其模式的考虑因素不够全面-12

3. 折现率的选取不够严谨-13

4. 传统方法和理念有待改善-14

五、 收益法在投资性房地产价值评估中的改进研究-14

（一） 蒙特卡洛模拟改进收益法-15

1. 蒙特卡洛模拟改进收益法的思路分析-15

2. 蒙特卡洛模拟法改进收益法的可行性分析-16

（二） 收益法评估工作改进建议-17

1. 保持客观严谨-17

2. 收益法在投资性房地产评估操作中的建议-18

（三） 政策改进建议-18

1. 建立完整评估体系-18

2. 加强市场信息披露-18

3. 优化评估方法-19

4. 加强内部监管，建立统一规范-19

六、 结论与展望-19

（一） 主要结论-19

（二） 不足和展望-20

参考文献-20

致谢-22