一个具有相当规模的一级市场是对推行住房抵押贷款证券化相当大的支持，反之就不能确保住房抵押贷款证券化的健康发展。为了更好的在我国实施住房贷款抵押证券化，我们需完善以下方面。

（一）建立健全规章制度:

抵押贷款应该具有标准化的条款。目前在我国，中国人民银行虽然颁布了《个人住房贷款管理办法》，但主要是在贷款的利率、期限结构上予以规定，而对于贷款的合同标准并没有统一的规定。标准化是住房抵押贷款能够流动的一个前提，将一组具有相同或相似贷款特征的住房抵押贷款组合在一起，才易于把握住房抵押贷款的还款特点和规律。因此，应对住房抵押贷款的合同制定一个统一的规章制度，使住房抵押贷款成为一个标准化的金融产品。

另外，政府还应当出台相应的规章制度，规范我国现有的一些金融中介机构。可以考虑由政府出面设立一家专业从事证券化信用评级服务的机构，或选择一家或几家国际上运作规范的具有较高资质和声誉水平的金融中介机构，参与到我国的资产证券化业务服务中来。促进流动性并加强信息披露制度。

   （二）提高风险意识和风险化解水平:

    我们需建立高效运作的信息系统。住房抵押贷款的信息系统主要包括收集还款、管理还款和监控抵押贷款的信息。我们还应建立和完善信用担保机构。成立抵押担保机构，对不同情况的借款人给予一定的担保，当发生借款人信用风险时，由担保机构代为偿还，降低了金融机构的风险。此外，还可以和保险公司联合，借款人投保后取得贷款，当借款人出现信用风险时，由保险公司代投保人偿还。同时，进一步完善对拖欠和违约的处理，建立借款人信用档案，完善对抵押物的处置方法，加强借款人的信用观念，以降低银行风险。构建住房抵押贷款证券化的法律制度环境，是以提高风险意识和凤仙化水平。

（三）完善技术操作:

    首先，我们应建立证券化专门机构。专业操作资产证券化的中介机构SPV（Special Purpose Vehicle）在资产证券化运作中处于一个核心的地位。在我国，设立SPV受到诸多的限制，但没有SPV就难以实现资产证券化的“风险隔离”。同时，我们要加强政府部门的监管力度和信托业自律约束，确保我国信托业严格按照上述法律、法规运作资产证券化，使其成为SPV的合格载体。因此，我国应加快在政府主导下设立SPV的进程。

    其次，我们要健全完善信用评级机构及评级制度。在住房抵押贷款证券化过程中，信用评级机构担负着十分重要的责任，其结果将对投资者的品种选择产生直接影响。国内评级机构必须加强与国际著名评级机构的合作，学习先进的信用评级技术。借鉴丰富的信用评级经验，提高我国信用评级水平，引导投资者开展投资业务。

（四）合理确定定价方法: 

我们应调整抵押贷款一级市场上的贷款方式。如果要进行住房抵押贷款证券化试点，就应当首先选取现金流(本金与利息)相对较为稳定的贷款品种进行组合上市。显然，贷款利率的一年一定以及对贷款利率调整幅度限制的缺乏使得未来的现金流会随着市场利率的变化而很难预测。这将导致投资于住房抵押贷款证券的风险较大，也使得在技术上对抵押贷款证券进行定价的难度增大。

而对于可变利率抵押贷款证券化，具体的操作设想是：首先，做好对可变利率抵押贷款数据的统计工作，例如平均还款速度、贷款损失率等，将那些按照可变利率发放的住房抵押贷款遵循贷款的期限进行分类。然后，按照当前的预测对每一类期限的浮动利率贷款定出一个统一的远期利率，利用Black-Scholes定价法对每一类期限的浮动利率抵押贷款证券进行定价。这样便在一定程度上克服了可变利率住房抵押贷款证券现金流很难预测这一问题。

    为确定合理定价方法，我们还应大力培育机构投资者。机构投资者参与到住房贷款证券化的投资中，能大大提高债券市场的流动性。由于资产证券化的复杂性、风险性、期限性，个人投资者没有能力对资产证券化的证券进行深入的分析，无法进行投资组合来防范风险，获得最大收益，更重要的是个人投资者的资本数量有限，很难支撑规模庞大的资产证券化市场。因此，现阶段要进一步推动我国资产证券化的发展，既需要通过市场自身的发展完善来培育和发展更多成熟理性的机构投资者，更需要政府通过改革现有的政策规定，进一步放宽对机构资金包括保险资金、商业银行资金、外资等入市限制，使机构投资者成为市场的主体，提高资产证券化市场的运行效率，推动我国资产证券化进一步发展，应有计划、分步骤的允许保险基金和社保基金进入政府担保的住房抵押贷款债券市场。

结语

    经过几十年的发展，世界主要发达国家(地区)都己经形成了具有各自特色的住房抵押贷款证券化模式，各种先进的经验也为中国发展住房抵押贷款证券化模式的研究提供了不同的参考。与发达国家(地区)相比，中国有其自身的发展特点，已存在的成熟模式并不能完全适用于中国，因而采用何种模式来发展中国的住房抵押贷款证券化成为本文研究的焦点。

    本文在分析我国历年发展的基础上，结合实际情况，对中国住房抵押贷款证券化模式进行了深入研究，基本结论如下:

    1、住房抵押贷款证券化在中国有其存在的必要性。一方面，住房抵押贷款证券化能够降低系统性风险发生的概率，规范住房抵押贷款市场，实现政府改善中低收入家庭住房条件和提高货币政策传导效率的公共目标。另一方面，住房抵押贷款证券化能够化解商业银行的流动性风险和提高银行资本充足率，能够丰富投资产品拓宽投资渠道。无论从哪方面看，中国发展住房抵押贷款证券化已是大势所趋。

    2、住房抵押贷款证券化在中国的发展不可能一蹴而就，需要分阶段、分步骤循序渐进地实施。住房抵押贷款证券化在中国虽然具备可行性，但是我们也应该明确中国目前仍然存在着阻碍住房抵押贷款证券化发展的因素。这些障碍因素的存在也恰恰说明了住房抵押贷款证券化在中国的发展将是一个长期过程，在消除障碍的同时不断地完善自己。

    3、依据住房抵押贷款证券化存在的不足，针对这些不足，本文提出了4项对策，即要建立健全规章制度；要提高风险意识和风险化解水平；要完善技术操作；要合理确定定价方法。

    总之，住房抵押贷款证券化对中国的经济发展具有重要的意义，中国实施住房抵押贷款证券化是大势所趋，任何障碍因素都无法阻挡住房抵押贷款证券化的发展步伐。在住房抵押贷款证券化未来的发展过程中，我们应该注重住房抵押贷款证券化模式的研究，在不同的发展阶段选择合理的模式是住房抵押贷款证券化能够顺利发展的关键所在。