摘要：21世纪以来，国家出台了一系列政策推动房地产市场快速发展，同时也带动了多数关联行业协同发展。在可观利润的驱动下，投资者源源不断地涌入市场，导致竞争加剧，投资风险越来越大，如果不提前做好房地产商品规划，只是盲目跟风投入资金，最终很有可能血本无归。想要合理地控制房地产投资风险，就需要对房地产市场进行多方面的调研，做好市场定位工作。市场定位可以帮助开发项目定位自身、定位客户、定位目标市场，知道什么样的商品是热销的，而什么样的商品又是受消费者欢迎的，从而能够做到知己知彼，与消费者建立了双向、良好的沟通。因此，只有做好市场定位工作，产业和市场才能有的放矢，长远地发展下去。

本文以徐州保利万科时代之光项目为研究对象，通过市场调研，对徐州以及项目所在地的铜山区的政治、经济、房地产市场发展状况等有一个大致的了解，再深入分析项目的具体情况，包括项目的市场环境、周边竞争楼盘。在此基础上，选择及细分目标市场，针对项目的优劣势确定潜在的购房者，尤其要以客户、产品、价格三大定位为重心，从消费者到自身产品多方面多角度分析，保证项目市场定位的科学性、严谨性、可行性，以便能够更好地指导项目后续的开发建设。

关键词 房地产项目；市场定位；市场调研；SWOT分析

目录

摘要

ABSTRACT

第一部分 项目的工作过程描述-1

1项目概况-2

1.1 项目简介-2

1.2 项目周边配套设施-3

2 本设计的目的和意义-5

3 工作安排-6

3.1 小组工作安排-6

3.2 个人工作内容-6

4 成果概述-8

第二部分 项目的市场定位报告-9

1 房地产市场调研及宏观环境分析-10

1.1 市场调研的定义-10

1.2 市场调研的内容-10

1.3 市场调研的方法-10

1.4 市场调研的意义-11

1.5 市场宏观环境分析-11

1.6 徐州市场环境分析-15

1.7项目所在区域分析-21

2 区域楼盘分析-24

2.1 周边项目概述-24

2.2 区域楼盘的概况-24

2.3 综合分析-33

3项目的SWOT分析-34

3.1 SWOT分析-34

3.2 SWOT分析表-35

3.3 项目的对策分析-36

4客户定位-37

4.1 客户需求调研及分析-37

4.2 客户群定位-43

4.3 目标客户选择-44

4.4 目标客户的侧重点-45

5 产品定位-46

5.1 项目的档次定位-46

5.2 项目的卖点定位-46

5.3 项目的户型定位-47

6 价格定位-52

6.1 定价影响因素-52

6.2 项目定价原则-53

6.3 项目定价方法-53

结论-57

致谢-58

参考文献-59

附录-60

消费者购房意愿调查问卷-60