摘要：房地产项目具有项目周期长、投资额巨大、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策是否正确。决策的依据是根据可行性研究对项目所做的科学分析与预测，所以做好可行性研究工作是项目成败的先决条件。本项目为南京市江宁区麒麟街道地铁小镇国五地块项目可行性研究，研究内容主要包括以下几个部分，分别为项目说明，宏观经济分析，项目概述，项目定位，进度安排，投资收益分析，风险分析及结论。 

关键词：房地产开发项目；可行性分析；项目状况分析；风险分析

目录

摘要

Abstract

一、 项目总说明-1

（一）项目背景-1

1.南京概况-1

2.江宁区概况-1

（二）编制依据-1

二、 宏观经济发展态势-2

（一）我国宏观经济发展态势-2

1.全国固定投资稳步上涨，房地产投资占比17%-3

2.社会消费总额持续上升，居民需求产品种类丰富-3

3.人均可支配收入稳定增长，居民消费能力增强-3

（二）南京市经济发展态势-3

1.固定投资上升，重点项目扎实推进-4

2.居民人均收入稳定上涨，消费能力增强-4

3.南京市近期发展规划-5

（三）房地产市场发展情况-6

1.全市住宅成交情况-6

2.全市住宅存量情况-7

（四）江宁区经济发展情况-8

1.固定投资稳定增长，基础设施、重大项目加快进程-8

2.市场稳定，居民收入上升-9

3.江宁区近期发展规划-9

4.江宁区住宅成交情况-10

5.江宁区住宅存量情况-11

6.江宁区麒麟街道近期规划-11

7.青龙地铁小镇规划-12

三、 项目概述-14

（一）项目名称-14

（二）宗地位置-14

（三）土地价格-15

（四）宗地现状-15

（五）项目周边配套-15

（六）规划控制要点-16

（七）目标市场选择与市场定位-17

1.周边竞品分析-17

2.购房价格分析-18

3.产品类型分析-18

4.客户群确定-19

5.项目SWOT分析-19

四、 项目规划设计分析-20

（一）项目规划目标-20

（二）规划设计特点-20

（三）项目建筑布局-21

（四）项目结构形式-21

五、 项目进度安排-21

（一）项目工程计划安排-21

（二）项目销售计划-22

六、 项目投资收益分析-23

（一）项目总投资及开发成本估算-23

1.土地费用-23

2.建安工程费-24

3.基础设施建设费-24

4.前期工程费-25

5.开发间接费用-26

6.管理费用-26

7.公共配套设施建设费-26

8.财务费用-26

9.销售费用-26

10.开发期间税费-27

11.不可预见费-27

12.其他费用-27

13.项目开发总成本-28

14.经营资金-29

15.项目总投资-29

（二）销售收入估算-29

1.住宅销售价格估算-29

2.销售收入估算-30

（三）投资使用计划与资金筹措方式-30

1.投资使用计划-30

2.资金筹措方式-30

（四）项目财务状况分析-30

1.项目财务报表-30

2.项目财务状况分析-31

3.项目财务状况结论-31

七、 项目风险承受能力分析-31

（一）盈亏平衡分析-32

（二）敏感性分析-32

（三）概率分析-33

八、 结论-33

（一）结论-33

参考文献-35