摘要：房地产开发是一项复杂庞大的工程，其中包含着众多的环节，环环相扣。土地估价作 为房地产开发中的一环，有着不可替代的作用。土地估价是房地产开发商获取土地前必做 的一项工作，合理的土地估价有利于房地产开发后面工作的顺利开展。因此，前期做好土 地估价工作是非常有必要的。 

本次毕业设计就是利用所学过的土地估价方法及房地产估价规范对徐州玖珑湖这个 房地产项目地块进行详细的土地评估，该项目地块位于鼓楼区，南至九龙湖路，北至九龙 湖小学，西至天齐南路，东至规划道路。地块占地面积 74448.6 ㎡（112.05 亩），容积率 2.2，计容建面 163786.92 ㎡。在本次土地评估过程中，采用了常用的且适合本次估价项 目的三种方法，即市场比较法、假设开发法和基准地价修正法对玖珑湖项目地块进行了精 细的土地估价。最终将三种估价方法所得的价格采用权重的方法得到玖珑湖地块(即徐州 市本级挂[2018]21 号鼓楼区 2018-52 号马场湖周边地块)的价格，地面地价为 16182 元/

平方米，总价 1205000000 元，为最终徐州新城拍得玖珑湖项目地块的举牌价格提供一定 的依据。 

关键词-土地估价；市场比较法；假设开发法；基准地价修正法

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程概述-1

1  设计背景-2

2  项目基本情况-3

2.1 估价项目名称-3

2.2 价项目概况-3

3  设计目的和意义-5

3.1 从项目角度来看-5

3.2 从个人角度来看-5

4  工作内容描述-6

4.1 小组工作内容安排-6

4.2 个人工作内容安排-7

5  成果概述-8

5.1 小组工作成果概述-8

5.2 个人工作成果概述-8

第二部分 玖珑湖项目土地估价报告-9

1  致委托方函-10

2  估价师声明-11

3  估价的假设和限制条件-12

4  房地产估价结果报告-14

4.1 委托方-14

4.2 估价机构-14

4.3 估价对象名称-14

4.4 估价对象概况-14

4.5 估价目的-15

4.6 估价依据-15

4.7 价值时点-15

4.8 估价原则-15

4.9 估价方法-17

4.10 估价结果-17

5  房地产估价技术报告-18

5.1 估价对象个别因素分析-18

5.2 估价对象区域因素分析 -18

5.3 市场背景分析与预测 -21

5.4 最高最佳使用分析 -29

5.5 估价方法选用 -30

5.6 玖珑湖项目估价过程 -33

5.7 确定项目土地价格 -54

结论 -56

致谢 -57

参考文献 -58