摘要：房地产市场是经济发展过程中的支柱市场，关系到社会稳定，也影响着国民经济的未 来发展。近年来，中国房地产市场发展迅猛，开发项目陡增，房价居高不下，国家颁布各 项政策进行市场调控。中国房地产业潜在消费力巨大，但开发商缺乏对土地价值的挖据， 缺乏对市场供求的分析，缺乏对目标市场的了解，导致市场同质化严重，项目竞争力低下。

随着房地产市场体制的完善，市场竞争愈发激烈，房地产企业必须用前瞻性目光看待 市场，意识到精确的市场定位对项目成功的决定性影响。将项目优势与市场机会结合，合 理利用资源，更加高效的开发项目，满足客户需求，实现跨越式增长。

本设计以金茂府项目为例，通过对市场环境、区域发展、竞争项目等方面的调查，展 开 SWOT 分析，找寻项目市场机会。通过细分目标市场，选定中高收入及高收入人群为目 标客户，根据市场及客户需求进行个性化产品设计，制定销售价格，彰显消费者尊贵的社 会地位。精确的项目定位将使金茂府在竞争中占据市场高地。

关键词 市场定位；SWOT 分析；STP 理论

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

1  项目概况-2

2 本设计的目的及意义-3

2.1 毕业设计目的-3

2.2 毕业设计意义-3

3  工作内容-4

3.1 小组工作内容-4

3.2 小组工作安排-4

3.3 个人工作内容-4

4  成果概述-6

第二部分 金茂府项目定位分析报告-7

1  市场环境分析-8

1.1 全国市场环境分析-8

1.2 徐州市市场环境分析-11

1.3 项目所在区域市场环境分析-16

2  项目分析-20

2.1 项目概况-20

2.2 区域竞争分析-22

2.3 SWOT 分析 - 29

3  客户定位-33

3.1 市场细分-33

3.2 目标市场选择-37

3.3 目标客户定位-40

4 产品定位-42

4.1 总体定位-42

4.2 形象定位-43

4.3 规划设计定位-44

4.4 户型定位-47

4.5 科技住宅-50

5  价格定位-53

5.1 价格影响因素-53

5.2 定价方法-53

5.3 调价方法-59

结论-61

致谢-62

参考文献-63

附录-64

附录 1：调查问卷-64