摘要：随着中国改革开放政策实行至今，国民总体的社会经济水平已经处于发展中国家的前列；在高速经济发展的情况下，当下社会或多或少出现了很多不可避免的问题。在其中，一个困扰中国城市化建设的问题就是中国的土地资源问题。土地作为人民最赖以生存的根本资源，在中国如今高速城市化发展的背景下已经日益紧缺。土地的总量是不变的，随着城市的建设，越来越多的土地需要投入到其中，现阶段，城市的建设用地各个地区已经出现了不同程度紧缺的现象；同时，在保证耕地不减少的前提下，越来越多的人把目光聚集到了农村闲置宅基地上。国家层面乃至各个地方政府出台了很多鼓励有闲置宅基地的农民退出其宅基地的土地的政策。但因为中国多年来的根深蒂固的小农经济思想以及落后的农村土地制度使得在政策的推行上面出现了很大的阻碍，因为牵扯到相关农民的切身利益，所以在此问题上出现了很多的矛盾。本文通过了对现有的试点地区退出的典型宅基地退出政策的调查分析，总结出他们存在的共性特点以及存在的问题，来为扬州市地区的农村宅基地退出问题上提供一些有效的建议。

关键词：改革开放；城市化；土地资源；宅基地退出 

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摘要

Abstract

1 前言-3

1.1 研究背景与目的-3

1.1.1 研究背景-3

1.1.2 研究目的-4

1.2 文献回顾-5

1.3 研究内容与方法-7

1.3.1 研究内容-7

1.3.2 研究方法-8

2 基本概念及相关理论基础-10

2.1农村宅基地退出相关政策法规-10

2.1.1 国家层面出台的农村宅基地退出相关政策法规-10

2.1.2江苏省省级层面出台的农村宅基地退出相关政策法规-11

2.2 基本概念-12

2.2.1 农村宅基地-12

2.2.2 农村宅基地使用权-13

2.2.3 农村宅基地所有权-13

2.2.4 农村宅基地退出-13

2.2.5 农村宅基地退出补偿-13

2.3 宅基地退出的理论基础-14

2.3.1 农户行为理论-14

2.3.2 土地产权理论-14

2.3.3 博弈理论-14

2.3.4 社会保障理论-15

2.3.5 土地发展权理论-15

3 农村宅基地退出的主要模式-15

3.1 农村宅基地退出典型模式-16

3.1.1浙江嘉兴“两分两换”模式-16

3.1.2 重庆“地票”模式-18

3.1.3 成都温州“双放弃”模式-19

3.1.4 上海市松江区佘山镇宅基地置换模式-20

3.1.5 苏州市“三置换”模式-20

3.2 农村宅基地试点模式的共有的特点-22

3.2.1 由地方政府主导实施-22

3.2.2  获取城镇建设用地指标是地方政府主导的动力-22

3.2.3 宅基地的土地发展权发生了转移-23

3.3 农村宅基地试点模式存在的共同问题-23

3.3.1 农民的参与程度较低-23

3.3.2 农民获得的退出补偿不合理-23

3.3.3 农民的住房保障不够-24

3.3.4 农民的土地财产权受损-24

3.3.5 农民的生活生产状况存在风险-24

4 农村宅基地退出补偿机制及问题-25

4.1 农村宅基地退出补偿机制的内涵-25

4.1.1农村宅基地退出补偿机制的主体-25

4.1.2 农村宅基地退出补偿机制的客体-25

4.2 农村宅基地退出补偿机制类型-25

4.2.1 住房置换型-25

4.2.2 现金补贴型-25

4.2.3 城市安置房补贴型-26

5 农村宅基地退出补偿现状与困境—以扬州市为例-27

5.1 扬州市出台的与农村宅基地退出相关的政策-27

5.2 扬州市农村宅基地退出补偿现状-27

5.2.1 扬州市农村宅基地退出状况-27

5.2.2 扬州市农村宅基地退出的主要模式-28

5.3农村宅基地退出困境-29

5.3.1 农村宅基地退出机制缺失-29

5.3.2 农民参与的积极性不高-29

5.3.3 资金来源有限-29

5.3.4 退出宅基地价值评估体系的不完善-29

6 扬州市农村宅基地退出补偿机制探索-31

6.1 在农村宅基地退出宅基地价值评估方面-31

6.1.1 保证政府办公的透明性，坚持公正公开原则-31

6.1.2 建立客观科学的价值评估体系-31

6.2 在农村宅基地退出补偿方面-31

6.2.1 货币补偿-31

6.2.2 宅基地换房补偿-32

6.2.3 户口转换，社会保障补偿-32

6.2.4 其他补偿-32

6.3 在相关法规制度方面-33

6.3.1 建立产权交易市场-33

6.3.2 完善户籍制度-33

6.3.3 完善社会保障制度-33

结论-34

参考文献-35

致谢-38