摘要：伴随着房地产行业的成长，房地产的交易、管理、税收、典当等行为逐渐繁荣，与此同时所带来的房地产评估需求也日益上升。

由于在运用收益法对房地产评估的过程中，需要确认房地产使用年限、客观纯收益、还原利率等参数，工作量较大的同时还要求评估人员具有丰富的经验和较高的专业技术，在参数的选取上具有一定的主观性，而且由于收益法在国内的起步较晚，导致各类信息来源都比较有限，评估师在搜索采集所必需的材料时面临巨大的难题。

在对房地产价格的影响因素以及收益法在房地产评估中的应用难点进行分析后，理论结合实践，通过海珠区江南西某商品房为评估案例，完整地体现收益法的评估思路，并分析收益法在房地产评估中可取之处以及尚需改进的地方，提出展望。

关键词：房地产评估；收益法；纯收益；还原利率；案例分析

目录

摘要

Abstract

一、绪论-1

（一）研究背景及意义-1

1.研究背景-1

2.研究意义-1

（二）研究思路与方法-2

1.研究思路-2

2.研究方法-2

二、房地产价格的影响因素分析-3

（一）一般因素分析-3

1.经济因素分析-3

2.社会因素分析-4

3.心理因素分析-5

（二）区域因素分析-5

（三）个别因素分析-6

1.户型-7

2.楼层-7

3.朝向-7

三、房地产评估中收益法的应用难点分析-7

（一）适用范围的界定存在争议-7

（二）纯收益的选取需重视无形费用和无形收益-8

（三）租金中是否包含动产所附带的收益-8

（四）酒店的纯收益选取是否全面-9

（五）特殊用途房地产的纯收益中是否包含垄断利润-9

四、案例分析收益法在房地产评估中的应用-9

（一）估价对象的概况-9

（二）收益法公式的选取-10

（三）纯收益的选取-10

（四）还原利率的选取-11

（五）评估价值的计算-13

五、结论与展望-13

（一）结论-13

1.收益法的应用具有约束性-14

2.客观纯收益的选取具有不确定性-14

3.缺乏统一的平台-14

（二）展望-14

参考文献-15

致谢-16